南宁土拍│招商12亿进军仙葫，龙岗将添5A甲级写字楼

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文/易居企业集团·克而瑞分析师

克而瑞广西南宁土拍战报

2020年4月29日，南宁3幅经营性地块出让，合计成交占地面积约204.94亩，最大计容总建面约49.29万方，总成交金额约17.15亿元。其中，招商蛇口以总价约12.04亿元拓土仙葫，拿下127亩滨江地块；桂民投和南宁晟宁则以底价分别网上摘牌龙岗南70亩综合地块和仙葫8亩商办地块。根据桂民投发布地块规划，龙岗南70亩综合地块将超5A甲级商务写字楼等商办配套。下面，分析师带你快速回顾这3幅地块的成交信息，并做简要分析。

4月29日南宁土拍

【招商拓土仙葫，12亿摘牌127亩滨江地块】

地块成交时间：2020年4月29日
地块编号：GC2020-029
地块位置：南宁市青秀区葫大道东北侧、仙合路南侧、仙德路北侧
地块用途：纯住宅
地块面积：占地126.756亩，计容建面约24.17万㎡
容积率：>2.0且≤2.86
其他指标：建筑密度>25%且≤30%，绿地率≥30%，建筑高度≤80米，其中距仙葫大道东北侧道路红线平行线100米范围内限高60米，沿江首排建筑小于等于24米
竞价方式和竞买人要求：现场挂牌出让，限最高地价、竞产权移交房
地块起始价：70983.36万元（560万元/亩，2937元/㎡）
竞得企业：南宁招商汇天房地产有限公司（招商蛇口）
成交总价：120418.6133万元（折合约12.04亿元）
成交单价：950万元/亩 
成交楼板价：4983元/㎡
溢价率：69.66%

项目建设要求：地块竞得人须配建一所6班幼儿园，用地面积不少于3060平方米，建筑面积不少于2340平方米，需独立占地，不纳入出让范围，并与市政道路相邻。
分析师点评：该地块曾于去年年末因竞买人数不足而“流拍”，此次再度出让，起拍总价下降2.56亿元，吸引到世茂、北投、兴进、荣和、金科、碧桂园、招商、龙光、新城、融创、大唐、敏捷、交投、恒大14家参拍。经过17轮竞价，终于“名花有主”。
地块占地约127亩，整体规模较大。从区位看，自然景观优势明显：西面、南面可享270°江景，毗邻天池山，隔江相望灵龟山公园。同时，若未来仙合大桥能顺利建成，一桥之隔可近享龙岗的外溢价值。


不过，地块周边路网和桥梁通勤力稍弱，道路交通方面主要依靠西面的仙葫大道（纵向）通行，北面仙合路（以及仙合隧道）以及东面和南面仙德路规划建设中。地块西侧规划的仙合大桥目前仍在前期工作，具体工期和开工日期未定。且在商业方面，地块所处的仙葫板块目前尚缺高端大型商业配套。
楼市方面，地块所处的仙葫板块在售项目较少，去化压力较小。目前，板块内高层产品主力在售项目为亿鼎公馆、天池山、长岛·800里香江、丰泽双湾紫云台，成交主力价区间8500-10000元/㎡；别墅则是江山墅、龙胤花园有少量产品在售，价格约470万-1400万元/套，此外，板块内还有中海半山壹号、荣和澜山府项目待售，产品以联排别墅、多层洋房产品为主。
从潜在供应来看，板块潜在地块主要集中仙葫半岛北片区，克而瑞数据显示，截至2020年3月，仙葫板块商品住宅在售库存面积12.56万㎡，去化周期10.2个月，去化压力不大。
据了解，此次拿地是招商蛇口布局南宁第7个项目。自2013年首进广西南宁房地产市场，央企招商蛇口稳健深耕，相继布局青秀、兴宁、西乡塘、武鸣等城区，开发了招商雍景湾、招商禧园、招商榕园、招商境界、招商樾园、招商十里云裳等项目。

【桂民投4.72亿摘牌70亩综合地块，龙岗南将添超5A甲级商务写字楼】

地块成交时间：2020年4月29日
地块编号：GC2020-026
地块位置：南宁市邕宁区龙岗大道西侧、五象大道南侧（规划建设龙象立交西南侧）
地块用途：商务金融、旅馆、零售商业（商业计容建面占比≤7%，旅馆≤28%，商务金融≥65%）地块面积：占地70.34亩，计容建面约23.45万㎡
容积率：＞4.5且≤5.0
其他指标：建筑密度＞25%且≤40%；绿地率≥25%；建筑高度≤200米
竞价方式：网上挂牌出让，价高者得
地块起始价：47199.8376万元
竞得企业：广西桂民投新材料科技有限公司
成交总价：47199.8376万元（折合约4.72亿元）
成交单价：671万元/亩
成交楼板价：2013元/㎡

项目建设要求：（1）地块须按五星级标准建设一栋酒店，客房数不少于400间，酒店物业100%产权面积由竞得人持有。
（2）项目地块须引进一家具有独立法人资格的银行，入驻银行须在地块项目建成投入使用之日起5年内（以规划竣工验收证明材料核发之日起算）将注册地迁入并开展经营活动。

（3）项目地块所建物业地上实际计容建筑面积的40%产权（含酒店）由竞得人持有，持有时间不得低于20年（自持物业持有时间的起始时点以规划竣工验收证明材料核发之日起算），在此期间，不允许转让和分割抵押。

（4）竞得人须在项目地块上建设一栋商务楼宇并申请冠名为“广西商会大厦”，同时须定向出售或出租办公物业给广西壮族自治区工商业联合会或广西壮族自治区非公有制经济工作领导小组办公室各所属商协会（企业），并积极引进区内外知名民营企业总部、区域总部。

（5）竞得人须在项目地块上建设不少于一栋以发展新技术、新产业、新业态、新模式“四新”经济为核心的商务楼宇，主要用于积极引进“四新”经济企业。
分析师点评：此次桂民投摘牌龙岗南片区商办综合体项目，将助推龙岗商务区总部经济加速发展。
根据桂民投发布此地块规划，计划总投资19亿元，建设一栋“广西商会大厦”超5A甲级商务写字楼；建设两栋以发展新技术、新产业、新业态、新模式“四新”经济为核心的商务大厦，主要用于引进“四新”经济企业；建设一栋准五星级高端酒店。
据了解，地块竞得者“桂民投”即广西民营经济投资发展股份有限公司，是由广西裕达集团、广西华控资产管理有限公司、广西昆仑物流有限公司、南宁市汉军房地产开发有限公司等广西100多位企业家出资成立，是广西区首个民营企业联合投资平台。
2020年初，广西桂民投新材料科技有限公司与广西梧州市藤县人民政府新材料产业园项目合作协议签约仪式在藤县举行，项目合作总投资约80亿元。

【南宁晟宁底价摘牌仙葫8亩商办地块】

地块成交时间：2020年4月29日
地块编号：GC2020-031
地块位置：南宁市青秀区开泰路东侧、民族大道延长线南侧
地块用途：商业（零售商业9%-10%，其他商服40%-41%，仓储25%-30%，其余为商务金融）地块面积：占地7.841亩，计容建面约1.67万㎡
容积率：≥2.5且≤3.2
其他指标：建筑密度≥25%且≤50%，绿地率≥20%且≤30%，建筑高度≤80米
竞价方式：网上挂牌出让，价高者得
地块起始价：3889.14万元（496万元/亩，2325元/㎡）
竞得企业：广西南宁晟宁资产经营投资有限公司
成交总价：3889.14万元（折合约0.39亿元）
成交单价：296万元/亩
成交楼板价：2325元/㎡

分析师点评：该地块出让，将使得仙葫增添小型商业体，扩大仙葫商圈的辐射范围，更好地丰富周边居民的出行生活，为衣食住行提供更优便利。
据了解，广西南宁晟宁资产经营投资有限公司是青秀区人民政府直属国有企业，主要承接城区工程项目建设和经营、盘活及利用城区财政局授权委托经营的国有资产。对符合经济发展需要、具有发展前景的高新技术项目及其他经济项目进行投资开发。
自 2009 年起，广西南宁晟宁资产经营投资有限公司在南宁已陆续投资开发了滨江别墅区配套道路工程项目、青秀区伶俐人才公寓楼项目、青秀区人武部新建独立营院项目等43个项目。

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文章来源：CRIC广西；
公众号“ 广西地产大数据 “ 微信号（gxdcdsj）”编辑，转载请注明出处。

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